土地の相場の調べ方をお探しですね。
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土地の値段、自分で調べられるって知ってた?4つの価格と調べ方を解説
土地を売りたいときや相続のことを考えるとき、「うちの土地っていくらぐらいなんだろう?」って気になりますよね。
でも、いきなり不動産屋さんに電話するのはちょっと勇気がいる…という人も多いはず。
実は、土地の値段って、インターネットや家にある書類を使って、ある程度なら自分で調べることができるんです。
この記事では、土地の相場を自分で調べる方法と、土地に関する「4つの価格」について、わかりやすく説明していきます。
土地には4つの値段がある!?「一物四価」ってなに?
スーパーで売ってる商品には値札がついていますよね。
でも、土地には決まった値段がありません。
なぜなら、まったく同じ条件の土地は一つとして存在しないからです。
そのため、目的や使い道によって、いくつかの基準となる価格を使い分けているんです。
これを専門用語で「一物四価(いちぶつよんか)」といいます。
つまり、一つの土地に対して4つの違う価格があるということ。
まずは、この4つの価格がどんな意味を持っているのか見ていきましょう。
**①実勢価格(時価)**
実際に売買が成立したときの値段です。
土地を売ったときに実際に手に入るお金は、この実勢価格になります。
**②公示地価**
国土交通省が毎年発表する、土地取引の目安となる公的な価格です。
毎年1月1日時点の評価が、3月下旬に公表されます。
似たものに、都道府県が7月1日時点で発表する「基準地価」もあります。
**③相続税路線価**
国税庁が決めている価格で、相続税や贈与税を計算するときに使います。
主要な道路に面した土地ごとに設定されています。
**④固定資産税評価額**
市区町村が決めている価格で、毎年払う固定資産税や、不動産を買ったときの税金を計算するのに使われます。
これらの価格はバラバラに決まっているわけじゃなくて、実は関連性があります。
公示地価を基準にして、相続税路線価は約80%、固定資産税評価額は約70%という関係になっています。
自分で調べてみよう!4つの価格の具体的な調べ方
それぞれの価格がわかったところで、実際にどうやって調べるのか見ていきましょう。
実勢価格の調べ方
一番知りたいのは「実際にいくらで売れるか」ですよね。
過去の取引事例を調べるには、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」というサイトが便利です。
ここでは、自分の土地の近くで、過去にどんな土地がいくらで売れたのかを見ることができます。
似たような条件の土地を探せば、だいたいの相場がつかめますよ。
公示地価・基準地価の調べ方
これも「不動産情報ライブラリ」で調べられます。
地図から調べたい場所を選ぶと、周辺の調査地点の1平方メートルあたりの単価が表示されます。
ちなみに、実際の売買価格(実勢価格)は、公示地価の1.1〜1.2倍くらいになることが多いと言われています。
なので、公示地価に1.1をかければ、おおよその売却相場が計算できるというわけです。
相続税路線価の調べ方
国税庁の「路線価図・評価倍率表」や「全国地価マップ」というサイトで確認できます。
地図上の道路に書いてある数字に、土地の面積をかければOKです。
固定資産税評価額の調べ方
これが一番簡単!毎年春ごろに市区町村から送られてくる「固定資産税の課税明細書(納税通知書)」を見れば載っています。
もし手元にない場合は、役所の窓口で「固定資産評価証明書」を取得することもできます。
公的な価格から売却相場を計算する方法
公的な評価額から、実際の売却相場の目安を逆算することもできます。
計算式はこんな感じです。
– **公示地価から計算する場合**
公示地価 × 1.1倍
– **相続税路線価から計算する場合**
路線価 ÷ 0.8 × 1.1倍
– **固定資産税評価額から計算する場合**
評価額 ÷ 0.7 × 1.1倍
自分で調べた数字を当てはめれば、家にいながらおおよその土地の価値がわかります。
土地の値段が変わる5つのポイント
計算式を使えば大まかな相場はわかりますが、土地の値段は計算だけで決まるものじゃありません。
同じ地域でも、土地ごとの条件によって価格は大きく変わります。
自分の土地にプラスになる要素、マイナスになる要素があるか、チェックしてみましょう。
①立地と周辺環境
駅から近いか、スーパーや学校、病院などが近くにあるかどうかは、価格に大きく影響します。
便利な場所ほど需要が高く、値段も上がりやすくなります。
逆に、工場や火葬場、高圧線の鉄塔など、あまり近くにあってほしくない施設(嫌悪施設といいます)が近いと、相場より安くなる傾向があります。
②土地の面積と形
普通の家を建てるのにちょうどいい広さで、正方形や長方形のような建物を建てやすい形(整形地)は高く評価されます。
反対に、すごく狭い土地や広すぎる土地、旗竿地(入口が細長くて奥に敷地がある形)や三角形の土地などは、うまく活用しにくいので価格が下がりやすくなります。
③道路との接し方
建築基準法というルールで、幅4メートル以上の道路に2メートル以上接していない土地には、建物を建てることができません。
こういう土地は価値が大きく下がってしまいます。
逆に、2つの道路に接している角地は使い勝手が良いので、人気が高いです。
④日当たり
南向きで日当たりの良い土地は、快適に暮らせるので人気があります。
相場以上の値段で売れることも珍しくありません。
⑤その他の条件
他にも、地盤の強さ、災害のリスク、近所の雰囲気など、いろんな要素が価格に影響します。
自分で調べた相場は「目安」!正確な価格を知るには?
ここまで説明した方法を使えば、自分でも土地の相場を調べることはできます。
でも、自分で調べた価格は、あくまで「目安」として考えておいてください。
なぜかというと、土地は一つとして同じものがなく、細かい条件をすべて価格に反映させるのは、専門家じゃないと難しいからです。
計算で出た金額が、そのまま実際に売れる値段になるとは限りません。
また、不動産サイトに載っている「売出価格」を相場だと思い込んでしまう人も多いのですが、これは要注意。
売出価格は、売主が「この値段で売りたい」と希望して設定した価格で、実際に売れた価格(実勢価格)とは違います。
値下げ交渉を見越して高めに設定されていることも多いんです。
最後はプロに相談するのがおすすめ
より正確な土地の価値を知って、適正な価格で売るには、最終的に不動産会社に査定を依頼するのがベストです。
不動産会社は、公的なデータだけじゃなくて、過去の豊富な取引実績や今の市場の動き、そのエリアの需要などを総合的に分析して査定価格を出してくれます。
自分で調べた相場感を持った上で査定結果を聞けば、不動産会社が出した価格が妥当かどうか、冷静に判断できるようになりますよ。
おすすめなのは、複数の不動産会社に一括で査定を依頼できるサービスを使うこと。
1社だけだと、その価格が高いのか低いのか判断できませんが、何社か比較すれば、より正確な相場が見えてきます。
まずは自分で相場を調べてみて、次のステップとしてプロの意見も聞いてみる。
そうすれば、納得のいく土地売却ができるはずです!
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