土地売却の税金についてお探しですね。

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土地を売ったときの税金、いくらかかる？計算方法と節税のコツを解説

「土地を売りたいけど、税金っていくらかかるんだろう…」と不安に思っていませんか？売った金額がそのまま手元に残るわけではなく、利益が出ると結構な額の税金を払わなければいけません。

この記事では、土地を売ったときにかかる税金の種類や計算のしかた、そして少しでも手取りを増やすための節税テクニックをわかりやすく説明していきます。

税金の仕組みをちゃんと知って、損しない土地売却を目指しましょう。

1. 土地を売ったときにかかる税金って何があるの？

土地を売ると、主に3つの税金がかかります。

「印紙税」「登録免許税」「譲渡所得税（所得税・住民税）」です。

全部いっぺんに払うわけじゃなくて、売却の手続きが進むタイミングでそれぞれ支払うことになります。

いつ、どれくらいのお金が必要になるのか、あらかじめ知っておくと安心です。

・印紙税：売買契約を結ぶとき
・登録免許税：土地を引き渡すとき
・譲渡所得税：売った翌年の確定申告のとき

まず最初にかかるのが印紙税です。

売買契約書に貼る収入印紙の代金で、売った金額によって数千円から数万円くらいかかります。

売る人と買う人がそれぞれ自分の契約書分を負担するのが一般的です。

次に、もし住宅ローンが残っている土地を売る場合は、抵当権を消すための登録免許税がかかります。

土地1つにつき1,000円ですが、司法書士さんに頼む手数料が別に1〜2万円くらい必要になります。

そして一番金額が大きくなりやすいのが譲渡所得税です。

これは土地を売って利益が出たときだけかかる税金で、所得税と住民税の2つから成り立っています。

所得税は売った翌年の2〜3月に確定申告をするときに払って、住民税はその年の6月頃から払うことになります。

税金を払うタイミングがバラバラなので、売ったお金を全部使っちゃわないように、計画的に取っておく必要があります。

2. 税金っていくらになるの？計算方法を知っておこう

土地を売ったときの税金は、「売れた金額ぜんぶ」にかかるわけじゃありません。

売れた金額から、買ったときの値段（取得費）や、売るときにかかった仲介手数料などの経費（譲渡費用）を引いた「譲渡所得（もうけ）」に対してだけ税金がかかります。

つまり、計算してみて利益が出ていなければ、高い税金を払う必要はないんです。

取得費や経費が多ければ多いほど税金は安くなるので、経費として計上できるものは漏れなく計算することが大切です。

譲渡所得がわかったら、決められた税率をかけて税金を計算します。

ここで重要なのが、その土地を何年持っていたかです。

売った年の1月1日の時点で5年以下しか持っていなかった場合は「短期譲渡所得」になって、なんと約39.6%という高い税率がかかります。

でも、5年を超えて持っていた「長期譲渡所得」なら、税率は約20.3%まで下がります。

売る時期を数ヶ月ずらすだけで税金が半分くらいになることもあるので、何年持っていたかの確認は絶対に必要です。

それから、おじいちゃんから受け継いだ土地など、買ったときの値段がわからない場合は要注意です。

本当の取得費がわからないときは、売れた金額の5%を「概算取得費」として計算するルールがあります。

たとえば2,000万円で売れた土地なら、取得費はたった100万円とみなされてしまって、残りの約1,900万円に税金がかかることになります。

長期譲渡でも約380万円もの税金になってしまうので、できるだけ当時の売買契約書や通帳の記録などを探して、実際の購入額を証明することが節税の第一歩です。

3. 税金を安くする方法、教えます！

土地を売るときの税金を減らすには、国が用意している特別な制度をうまく使うことが大事です。

特によく使われるのが「3,000万円特別控除」という制度です。

これは自分が住んでいたマイホーム（土地・建物）を売ったとき、譲渡所得から最大3,000万円を引いてもらえるというすごくお得な制度です。

この制度が使えれば、ほとんどの場合で税金をゼロにできます。

建物を壊して更地にして売る場合でも、条件を満たせばこの3,000万円特別控除が使えます。

家を取り壊してから1年以内に売買契約を結んで、住まなくなってから3年が経つ年の年末までに売ることなどが条件です。

ただし、駐車場として貸したりすると対象外になってしまうので、更地にした後の使い方には注意が必要です。

他にも、状況によって使える特例があります。

・相続した空き家を売るときの3,000万円特別控除
・10年以上持っていたマイホームを売るときの軽減税率
・相続税を払った人が使える取得費加算の特例

たとえば、親から相続した古い実家を売るときには、「空き家の特例」が使える可能性があります。

昭和56年5月31日より前に建てられた家であることなど条件は厳しいですが、使えれば大きな節税になります。

どの特例が使えるかは人それぞれ違うので、自分で判断するのは危険です。

売る前に信頼できる不動産会社や税理士さんに相談して、一番いい売り方を考えることが、手元に多くのお金を残すコツです。

4. 税金が0円でも確定申告は必要！忘れずに

土地を売って利益が出たら、翌年の2月16日から3月15日までに確定申告をしなければいけません。

ここで気をつけてほしいのが、「特別控除を使って税金が0円になるから、確定申告しなくていいよね」と勘違いしてしまうことです。

特例は自動的に適用されるわけじゃなくて、確定申告をして初めて認められる仕組みになっています。

申告のときには、主に次のような書類を用意して税務署に出します。

・確定申告書（第一表・第三表）
・譲渡所得の内訳書
・土地を買ったときと売ったときの売買契約書のコピー
・仲介手数料などの領収書

もし申告しないでそのままにしておくと、特例が使えなくなって、あとから高額な税金とペナルティを請求される可能性があります。

申告に必要な書類は結構たくさんあって、準備に時間がかかることも多いです。

買ったときの書類が見つからない場合などは早めに対策を考える必要があるので、土地を売った年の年末には書類集めを始めておくのがおすすめです。

それから、確定申告の後にやってくる住民税の支払いにも備えておきましょう。

所得税は確定申告と同じ時期に払いますが、住民税の納付書は少し遅れて6月頃に市区町村から送られてきます。

土地を売ったお金を新しい家の購入費用などで全部使っちゃうと、数ヶ月後に届く住民税の納付書を見てびっくりすることになります。

税金がいくらくらいになるか事前に計算して、納税用のお金は別の口座に分けておくなど、余裕を持った資金計画を立てることが、土地売却を成功させる最後のポイントです。

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